<<
>>

§ 3. Приобретение права частной собственности на земельные участки как правовая категория

С учетом предмета и в целях настоящего исследования целесообразно остановиться на формулировке понятия «приобретение» и провести внятное разграничение с другими правовыми терминами.

Несмотря на явную потребность в четком законодательном регулировании перехода прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности в частную, действующее законодательство не дает точного понятия и четкой юридической характеристики процесса

приобретения прав на земельные участки. Дело усложняется тем, что с принятием ЗК РФ1, в нормативных актах, регулирующих земельно-правовые отношения, присутствуют различные категории, используемые законодателем для обозначения случаев перехода прав на земельные участки из государственной и муниципальной собственности к частным лицам.

Возникают вопросы: оправданно ли использование в законодательстве и в юридической науке терминов, не имеющих четкого определения; если обозначаемые этими терминами процессы разнятся, то каково их содержание?

Проблемы приобретения прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности не получили достаточной комплексной и системной проработки в земельно-правовой литературе. Даже при беглом анализе трудно не заметить различия в правовой природе явлений, обозначаемых в земельном законодательстве терминами «приобретение»,

«приватизация», «оформление», «переоформление», «предоставление».

Для достижения поставленной задачи важным вопросом является установление правовых оснований (юридических фактов), совокупность которых повлечет за собой возникновение субъективных прав на земельный участок.

Под возникновением субъективных прав на земельный участок в науке понимается процесс, содержанием которого является установленная законом (объективным правом) упорядоченная система фактических и юридических действий, находящихся в заданной законом последовательности и направленных на достижение конкретного правового результата - возникновения субъективного права на земельный участок2.

1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // С3 РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711, № 41. Ст.

3993, № 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. № I. Ст. 17.

2 Карлова Н.В. Возникновение, изменение и прекращение прав на землю в Российской Федерации. Дисс. к.ю.н., М., 2004. С. 39.

Основанием возникновения прав на землю является «не отдельный юридический факт, а совокупность юридических фактов, то есть юридический состав, состоящий из совокупности действий, взаимосвязанных между собой, каждое из которых является юридическим фактом и по своему характеру относится к правомерным действиям»1.

С этих позиций наиболее выраженной совокупностью юридических фактов влекущих за собой приобретение права частной собственности на земельные участки является приватизация.

На современном этапе развития законодательства ЗК РФ, употребляя термин «приватизация», не раскрывает его содержание, тем не менее, из анализа норм Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 07.12.2011) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации)2 и ст. 217 ГК РФ следует, что это возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Применительно к находящимся в публичной собственности земельным участкам, под приватизацией в законодательной практике следует понимать возмездное отчуждение земельного участка собственникам находящихся на них зданий, строений, сооружений, а также объектов незавершенного строительства.

Ранее такой порядок введен в действие на федеральном уровне Указом Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 (ред. от 25.01.1999) «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года»3 и Указом Президента РФ от 16.05.1997 № 485 (ред.

от 03.11.1999) «О

1 Орешкина О.В. Правовое обеспечение предоставления и изъятия земель. Дисс... к.ю.н., Саратов. 2004. С. 18.

2 СЗ РФ, 28.01.2002, № 4, ст. 251.

3 Документ утратил силу в связи с введением в действие Закона о приватизации.

гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»1.

На современном этапе земельной реформы ст. 28 Закона о приватизации

- «отчуждение земельных участков», применяется в части не противоречащей ЗК РФ и встречается (хотя все реже) в судебной практике и по сей день.

Приобретение в частную собственность земельных участков в порядке приватизации установлено и ч. 1, ст. 36 ЗК РФ, согласно которой

«исключительное право на приватизацию земельных участков … имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений», находящихся на таких земельных участках.

Анализ федерального законодательства позволяет обнаружить существование правовых ситуаций, когда приобретение прав на земельные участки из государственной и муниципальной собственности происходит уже не в порядке «приватизации», а совсем по иным принципам и процедурам.

К такому виду возникновения прав на земельные участки относится

«переоформление права» - т.е. предоставление права в отношении участка, который уже был предоставлен лицу до вступления в силу ЗК РФ на праве, на котором это лицо не может обладать участком после вступления в силу ЗК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», говорится о «переоформлении» прав, не предусмотренных статьями 15, 20 — 24 ЗК РФ. В п. 2 этой же нормы упомянуты лица, которые обязаны «переоформить» свои права до установленного законом срока под угрозой наступления

административной ответственности.

С 01.07.2012 года на федеральном уровне2 на юридические лица под угрозой административного штрафа возложена обязанность переоформить

1 СЗ РФ, 19.05.1997, № 20, ст.

2240.

2 См.: ч. 2, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4148; СЗ РФ, 31.12.2012, № 53 (ч. 1), ст. 7615.

право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право частной собственности. Ранее этот срок многократно продлялся федеральными законами.

Ранее установленные в нормативных актах сроки служили основанием для признания права частной собственности на земельные участки в городе Москве, в частности, в связи с тем, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками признавалось, на основании императивной нормы ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», обязательным для исполнения уполномоченными государственными органами1.

Законом установлены исключения для некоторых категорий землепользователей, которые могут переоформить свои права на земельные участки независимо от установленного срока. Причем некоторые лица обязаны это сделать, например, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 20.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»2, а другие — в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ. Возникает вопрос, что же такое

«переоформление», если его порядок для разных ситуаций неодинаков, и как эта категория соотносится с приобретением в порядке приватизации, о котором говорит та же самая статья 36 ЗК РФ?

1 См.: Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2010 № КГ-А40/15712-10 по делу № А40-165525/09-17-1300 // СПС «Консультант Плюс».

Требование: О признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка из земель города Москвы, обязании принять решение о предоставлении участка и направить проект договора купли-продажи участка.

Обстоятельства: В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком общество обратилось в государственный орган с заявлением о приобретении права собственности (путем выкупа) на данный участок, который находится в собственности РФ. В переоформлении участка было отказано.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

2 Российская газета, № 79,23.04.1998.

В тексте ЗК РФ термин «оформление» используется только для обозначения юридического закрепления результата какого-либо действия (например, согласно п. 5 ст. 31 ЗК РФ, результаты выбора земельного участка для строительства оформляются актом о выборе земельного участка). О

«переоформлении» ЗК РФ вообще нигде не упоминает.

Реформирование земельно-правовых отношений, провозглашение права частной собственности на землю, отказ от такого института административной экономики как пожизненное наследуемое владение, ограничение круга субъектов, которые могут приобретать землю на праве постоянного (бессрочного) пользования ставит вопрос о сохранении за гражданами и юридическими лицами их субъективных прав на используемые земельные участки. Рыночная экономика неизбежно диктует свои условия, заставляя государство создавать и контролировать оборот недвижимости. Закономерности развития экономической основы общества вызывают к жизни появление особых правовых регуляторов, призванных упорядочить общественные земельные отношения.

Сегодня законодатель предписывает привести использование земли в соответствие с действующими правовыми нормами, т.е. попросту «изменить»,

«переоформить» титул права. Именно об этом говорит Закон о введении в действие ЗК РФ, устанавливая, что права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 ЗК РФ, подлежат «переоформлению» со дня введения в действие ЗК РФ.

Вышеуказанный пример относится к ситуациям, когда земельный участок все же прошел ранее процедуру предоставления, т.е. и предоставление права и отвод участка в натуре и юридическое оформление были произведены до введения в действие ЗК РФ. Однако, фактическое использование земельного участка в отсутствие надлежаще оформленного права на него в настоящее время не является редкостью. В этом случае, фактическим общественным отношениям необходимо придать правовую форму,

«узаконить», «легализовать» эти отношения, превратить их в правоотношения.

Законом о введении в действие ЗК РФ предусмотрено, что переоформление права включает следующие действия: а) подача заявления о предоставлении земельного участка при переоформлении; б) принятие уполномоченным органом решения о предоставлении; в) государственная регистрация предоставленного права.

До принятия Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ переоформление прав граждан на участки, которые были им предоставлены на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, также производилось с принятием решения о предоставлении этих участков. Однако, теперь этот порядок изменился.

Так, пункт 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ установил, что если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. Следовательно, такой порядок приобретения права не может рассматриваться как предоставление права. Эти граждане могут зарегистрировать право собственности на такие участки. Основанием для такой регистрации является указанная норма закона. Законодатель именует этот способ возникновения права на земельный участок «упрощенным порядком оформления права».

Причины существования подобных способов приобретения прав на земельные участки, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, кроются в незавершенности реформирования земельных отношений.

Переход к многообразию форм собственности на землю не может быть одномоментным. В этой связи государство использует особый временный порядок, который позволяет последовательно преобразовывать существующую систему земельных отношений в нашей стране. Нет необходимости включать данные нормы в основной кодифицированный акт земельного законодательства, который не должен содержать в себе временные положения.

Сегодня законодатель стремится к тому, чтобы возникновение прав на государственные и муниципальные земли у физических и юридических лиц возникали исключительно в порядке первичного предоставления права, поскольку рано или поздно процесс «оформления» и «переоформления» прав на земельные участки завершится.

Сегодня наиболее часто применяемым на практике способом приобретения частной собственности на земельные участки в городе Москве является предоставление.

В соответствии со статьей 28 ЗК РФ, приобретение прав на земельные участки, из государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, происходит в порядке предоставления. Каких либо изъятий из этого принципа Главой V ЗК РФ не установлено.

ЗК РФ в ст. 29 устанавливается круг лиц, которые осуществляют

«предоставление» - ими являются соответственно исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления. Следовательно, предоставление есть особый порядок возникновения прав на земельные участки.

Под категорией «предоставление» права частной собственности на земельный участок, по мнению автора, следует понимать совокупность юридических фактов, которая влечет переход права собственности на земельный участок из государственной или муниципальной собственности в частную.

В свете приведенного определения необходимо разрешить вопрос об отличии приобретения земельного участка в частную собственность в порядке предоставления от приватизации.

Главное отличие, по мнению автора, состоит в объекте названных отношений. Так, если в ст. 36 ЗК РФ речь идет о «гражданах и юридических лицах, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (выделено мной - И.С.), то многочисленные статьи ЗК РФ (напр.: ст.ст. 30-34), регулирующие вопросы приобретения земельного участка в частную собственность в порядке предоставления не предполагают наличие на земельном участке обремененного частной собственностью объекта капитального строительства.

Предоставление права, как одно из оснований возникновения прав на земельные участки также имеет своим содержанием специфический юридический состав, обусловленный особенностями объекта предоставляемого права – сформированного в установленном законом порядке земельного участка, относящегося к государственной или муниципальной форме собственности.

Ранее для обозначения подобной процедуры законодателем употреблялся термин «отвод», в последствии замененный

«предоставлением»1. В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась в

административном порядке, отказаться от этого способа распределения земель объективно было невозможно. Следует согласиться с мнением, что термин

1 Мальцев Д.Л. Предоставление прав на земельные участки в городе Москве. дис... канд. юрид. наук. - М., 2008. С. 18.

«предоставление» целесообразно применять только при административном порядке передачи земельного участка физическим и юридическим лицам1.

Термины «распределение» и «перераспределение» уже достаточно давно существуют как в земельном законодательстве, так и в науке земельного права. Между тем, по нашему мнению, обозначаемые этими терминами понятия имеют скорее политико-правовое содержание.

В статье 1 Закона РСФСР от 23.10.1990 № 374-1 «О земельной реформе»2 «перераспределение» понималось как средство создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории страны. Далее, в ст. 14 того же закона, предусматривалась возможность изъятия в государственный земельный фонд и последующего перераспределения земель, используемых не по целевому назначению, неэффективно используемых и т.д.

Конституционный Суд Российской Федерации, в постановлении от 13.12.2001 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской»3 указал на отсутствие в законодательстве разграничения институтов предоставления земли и изменения титула прав на земельные участки для уже реально владеющих ими граждан. Так, часть 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве»4 была признана не отвечающей требованиям определенности правовой нормы: она допускала распространение понятия «предоставление земельного участка» как на случаи

1 См.: Сыродоев H.A. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. 2002. № 1. С. 16.

2 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

3 СЗ РФ, 24.12.2001, № 52 (ч. 2), ст. 5014.

4 Закон города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» // Ведомости Московской Думы. № 7 (с. 157), 1997. Утратил силу в связи с принятием Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48.

первичного получения земли, так и на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками для граждан, проживающих в принадлежащих им на праве собственности домах, которые расположены на этих земельных участках.

Из вышеизложенного следует, что Конституционный Суд РФ подразумевает под «предоставлением земельных участков» такие действия, когда земельный участок поступает в фактическое владение и пользование лица после предоставления этому лицу субъективного права на участок - это и есть случаи «первичного получения земли».

Таким образом, в законодательстве имеются два варианта предоставления в частную собственность прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности:

- Уполномоченным органом осуществляется предоставление субъективного права на участок и производится отвод участка, т.е. передача его в фактическое пользование. В этом случае происходит предоставление, которое не обусловлено предшествующим использованием этого участка приобретателем права. Предоставление права на земельный участок может происходить по итогам торгов, либо без проведения торгов;

- Уполномоченным органом осуществляется предоставление субъективного права на участок, который уже фактически используется. Эта форма предоставления проявляется в двух ситуациях:

а) предоставление права производится в отношении участка, право на который не было оформлено в надлежащем порядке и который находится в фактическом пользовании лица, имеющем право на приобретение этого участка.

б) предоставление права производится в отношении участка, который уже был предоставлен физическому или юридическому лицу до вступления в силу ЗК РФ и оформлен на таком праве, на котором это лицо не может обладать участком после вступления в силу ЗК РФ. В этом случае законодатель использует термин «переоформление».

В отличие от переоформления ранее принадлежащих прав, приобретения права частной собственности в порядке предоставления применяется в отношении «новых» земельных правоотношений.

Такой порядок приобретения права частной собственности на земельные участки связан с распорядительными актами административных органов. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность (бесплатно или за плату) на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Земельные участки могут предоставляться для строительства зданий, строений, сооружений (без предварительного согласования мест размещения объектов, с предварительным согласованием мест размещения объектов), для жилищного строительства, в том числе индивидуального.

Приобретение права частной собственности в порядке предоставления на вновь формируемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций), с решением вопроса, в какой форме будет предоставлен земельный участок: платной или бесплатной. ЗК РФ практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату.

В случае бесплатного предоставления в частную собственность земельного участка речь идет о безвозмездной передаче таких участков в собственность льготным категориям граждан для ведения садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

При этом порядке решение о предоставление принимается органами государственной власти на основании федерального законодательства.

Такой порядок предоставления земельных участков на федеральном уровне регулируется ч. 4, ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997г. № 5-ФЗ

«О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы»1; ч. 4, ст. 5 Закона РФ от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»2; ч. 3 ст.21 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях»3и Федерального закона от 30.11.2010 № 327-ФЗ

«О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности»4, определяющего порядок предоставления религиозным организациям земельных участков государственной или муниципальной собственности на которых расположено имущество религиозного назначения в частную собственность бесплатно или на праве безвозмездного срочного пользования.

Отдельно стоит сказать о бесплатном предоставлении права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, гарантированном ст. 36 ЗК РФ, Жилищным кодексом РФ5 (Далее – ЖК РФ) и Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»6 (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ)

В соответствии с ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные

1 СЗ РФ, 20.01.1997, № 3, ст. 349.

2 «Ведомости СНД и ВС РФ», 18.02.1993, № 7, ст. 247.

3 СЗ РФ, 29.09.1997, № 39, ст. 4465.

4 СЗ РФ, 06.12.2010, № 49, ст. 6423.

5 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) СЗ РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

6 СЗ РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 15.

входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета.

Важно отметить, что ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ были предметом проверки конституционности в Конституционном Суде РФ1.

По результатам указанной проверки Конституционный Суд РФ отметил следующее. Как следует из ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (ч. 4).

В отличие от приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в порядке приватизации (ч. 1, ст. 36, ЗК РФ) для бесплатного

1 Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г.

№ 12-П // СПС «КонсультантПлюс»

перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета.

В связи с этим положения ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ - как предусматривающие предоставление в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него - были признаны Конституционным Судом РФ соответствующими Конституции РФ. Таким образом, согласно действующему законодательству, приобретение права собственности на жилое помещение, неразрывно связано с предоставлением домовладельцу земельного участка на праве общей долевой собственности, а государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно является основанием возникновения неразрывно связанного с ним права общей долевой

собственности на общее имущество.

При этом недостатком является отсутствие детально разработанного правового механизма предоставления земельных участков в частную собственность, в частности, порядка определения максимальных (минимальных) размеров предоставления земельных участков. В связи с этим, на данном этапе реализовать предоставленные права граждане и юридические лица зачастую не могут.

Законодатель в большинстве случаев использует термин «оформление права» понимая под ним именно предоставление права на участок лицу, которое уже использует этот участок без какого-либо титула.

Оформить - значит придать чему-либо окончательную, установленную или необходимую форму. Действительно, для того чтобы придать фактическому использованию земельного участка установленную законом форму необходимо «оформить» это фактическое использование, превратить использование в юридически обусловленное пользование.

Анализ норм земельного законодательства позволяет установить, что в процессе предоставления прав на земельные участки в обязательном порядке присутствует такой юридический факт как решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении участка.

Так, при первичном предоставлении применяются нормы ст.ст. 30-34 ЗК РФ, регулирующие процедуры предоставления земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Обязательным юридическим фактом в этих процедурах является решение уполномоченного органа о предоставлении участка.

В науке земельного права «предоставление земельных участков» рассматривается как функция государственного управления в сфере использования и охраны земель; как одно из правомочий собственника по распоряжению землей.

В литературе отсутствует единство мнений по вопросу о количестве и составе функций управления в сфере использования и охраны земель. Большинством ученых выделяются такие функции, как ведение государственного земельного кадастра; мониторинг земель; планирование в сфере использования и охраны земель; землеустройство1; земельный

1 Некоторые авторы предлагают исключить землеустройство из функций управления землями. См. напр. Носков Е.Л. Правовое регулирование государственного и муниципального управления землями городов. Автореферат дисс. канд. юр. наук.- М.: 2003. С. 13.

контроль; распределение и перераспределение земель; государственная регистрация прав на землю1.

Предоставление земель это способ осуществления такой государственной функции, как распределение и перераспределение земель. Выполнение этой функции возможно именно потому, что государство может распределять лишь то, что имеет само. Соответственно, государство осуществляет эту функцию путем распоряжения принадлежащей ему собственностью, т.е. осуществляет предоставление земельных участков.

A.A. Рябов понимает под предоставлением земли совокупность юридических действий государственных органов, наделенных полномочием распоряжения земельным участком, направленных на установление права землепользования в особом порядке, включающим в себя вынесение решения компетентного органа о предоставлении земли, отвод и выдачу государственного акта на право пользования землей2.

Таким образом, приобретение права частной собственности на земельные участки из государственной или муниципальной собственности в порядке предоставления является системой правовых средств, которая выступает механизмом реализации государственной функции по распределению неиспользуемых и перераспределению изъятых земельных участков, а также обеспечивает юридическое закрепление прав граждан и юридических лиц на используемые ими земельные участки, в случаях, предусмотренных законом.

С учетом рассмотренных способов приобретения права частной собственности, содержащихся в нормативных правовых актах, регулирующих земельные отношения, представляется возможным сделать вывод, что правовая категория «приобретение» права на земельный участок относится

1Земельное право: учеб./ под ред. С.А. Боголюбова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. С. 164.

2 Рябов A.A. Предоставление и изъятие земли по советскому праву. Казань. 1972. С.

11.

к случаям перехода прав на земельные участки к физическим и юридическим лицам исключительно из государственной или муниципальной собственности.

Однако необходимо учитывать наличие категории «приобретение» в законодательных актах других отраслей права. Так, помимо перечисленных, еще одним способам приобретения права частной собственности можно отнести положения ст. 234 ГК РФ о приобретении права собственности на земельный участок по давности владения (приобретательная давность). Важно обратить внимание, и на то обстоятельство, что Гл. 14 ГК РФ («Приобретение права собственности»), в которой приведены гражданско-правовые способы возникновения права собственности также применяет наименование

«приобретение».

Согласно ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.

Заметим, что приобретение права частной собственности на земельный участок приведенным способом возможно не только у публичных образований.

Таким образом, под приобретением права частной собственности на земельные участки следует понимать совокупность последовательно выполняемых и взаимосвязанных между собой фактических и юридических действий органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также физических и юридических лиц, выполняемых в установленном законом порядке, результатом которых является переход права собственности в отношении земельных участков от Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования к физическому или юридическому лицу.

Конкретно применительно к существующим особенностям земельных отношений в городе Москве и в целях настоящего исследования, основными

способами приобретения в частную собственность земельных участков в городе Москве являются:

I. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем приватизации. Регламентированный нормами Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 07.12.2011) «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 36 ЗК РФ порядок приобретения земельного участка в частную собственность собственниками расположенных на таких земельных участках зданий строений и сооружений. Действует на основании прямо определенных законом условий.

II. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве посредством переоформления. Регламентированный Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок, связан с сокращением применения на практике архаичных институтов ограниченных вещных прав на земельные участки, таких как пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование.

III. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве через процедуру предоставления из государственной собственности. Основанием приобретения в частную собственность земельных участков в городе Москве в порядке предоставления является решение уполномоченных исполнительных органов государственной власти города Москвы, «санкционирующих» приобретение земельного участка в частную собственность.

В этом, наиболее распространенном в рассматриваемом субъекте Российской Федерации случае, необходимо проведение ряда дополнительных процедур, регламентированных федеральным и региональным земельным, гражданским, градостроительным и иным отраслевым законодательством, а также подзаконными актами, например торгов, с заключением по их итогам договора купли-продажи земельного участка.

IV. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве на иных основаниях. С учетом обилия правовых и жизненных ситуаций, а также широкой судебной практики необходимо рассматривать существующие и возможные способы приобретения права частной собственности на земельные участки.

К таким способам относятся упомянутая выше приобретательная давность, приобретение права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225, Гл. 14 ГК РФ), а также встречающиеся на практике случаи, осложненные «смешанным» юридическим составом и не имеющие прямое отношение к перечисленным способам приобретения.

<< | >>
Источник: Свиридов Илья Тимурович. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2014. 2014

Еще по теме § 3. Приобретение права частной собственности на земельные участки как правовая категория:

  1. § 3. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве через процедуру предоставления из публичной собственности
  2. § 4. Другие основания приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве
  3. § 1. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем приватизации
  4. § 2. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем переоформления
  5. ГЛАВА 2. СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  6. ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  7. ГЛАВА 3. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  8. § 1. Роль права частной собственности на земельные участки в развитии земельных отношений в городе Москве
  9. Аракельян Роберт Грантович. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности [Электронный ресурс] : гражданско-правовой аспект : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03. - Москва: РГБ, 2007, 2007
  10. Свиридов Илья Тимурович. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2014, 2014
  11. § 3. Этапы организации и проведения торгов по продаже земельных участков в собственность или в аренду
  12. § 2. Понятие и формы торгов по продаже земельных участков или права их аренды
  13. § 2. Ограниченные вещные права на земельные участки по современному российскому законодательству и перспективы их совершенствования
  14. § 1. Государственные и муниципальные нужды как условия резер­вирования и изъятия земельных участков
  15. § 2. Проблемы судебной защиты права частной собственности на землю в городе Москве
  16. Снос самовольной постройки как способ защиты прав при незаконной застройке земельного участка
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право социального обеспечения - Право ценных бумаг - Правоведение - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная экспертиза - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Хозяйственное право - Экологическое право - Юридическая психология -