<<
>>

§ 3. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве через процедуру предоставления из публичной собственности

По мнению автора, имеет смысл, в целях комплексного анализа условий и порядка предоставления прав на земельные участки использовать понятия «застроенный земельный участок» и

«незастроенный земельный участок», имея в виду наличие или отсутствие на предоставляемом участке объектов недвижимости, зарегистрированных в качестве таковых в установленном порядке.

Указанная классификация условна также в том смысле, что под застроенным земельным участком нами понимается тот участок, на котором расположен некапитальный объект, зарегистрированный в качестве объекта недвижимости и, наоборот, если на участке расположено некапитальное сооружение, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав, такой участок в нашей классификации является незастроенным.

Условия и порядок предоставления прав на застроенные и незастроенные земельные участки существенным образом различается. Под условиями понимаются обстоятельства, от которых зависит что-либо,

правила, установленные в какой-нибудь отрасли деятельности1, порядок

— это последовательный ход какого-либо процесса.

Установление особого порядка оформления земельно-правовых отношений для правообладателей объектов недвижимости обусловлено одним из принципов земельного законодательства — принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ).

Действующий ЗК РФ предусматривает постепенное сокращение применения ограниченных вещных прав на землю и установление двухуровневой системы основных видов титулов: собственности и аренды.

В ряде случаев законодатель императивно устанавливает вид предоставляемого права в зависимости от юридических характеристик самого земельного участка, либо особенностей субъекта, приобретающего участок. В связи с этим, условия и порядок предоставления прав на застроенные земельные участки целесообразно классифицировать по виду предоставляемого права.

Законодательство города Москвы в этом вопросе изначально было ориентировано на предоставление земельных участков исключительно на правах аренды. Закон о землепользовании в Москве в п. 3 ст. 4 устанавливает, что в собственность, постоянное (бессрочное) пользование и в безвозмездное срочное пользование земельные участки в городе Москве предоставляются в случаях, если данная обязанность закреплена федеральным законом.

Предоставление застроенных земельных участков в частную собственность может производиться за плату или бесплатно. Возмездность, в силу п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 28 ЗК РФ, является общим принципом предоставления земельных участков. Предоставление земельных участков в

1 Ожегов СЛ. Словарь русского языка: Около 57 тыс. слов. Изд. 10-е, стереотип. Под ред. д-ра филолог, наук проф. Н.Ю. Шпедовой. M., «Сов. Энциклопедия». 1973. С. 771.

собственность может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Действующим законодательством предусмотрены следующие случаи бесплатного предоставления права собственности на застроенные земельные участки:

а) предоставление на праве собственности земельных участков, находящихся в фактическом пользовании граждан РФ, и на которых расположены жилые дома, приобретенные этими гражданами в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР»1 (постановлением Правительства Москвы от 24.06.2008 № 532-ПП2 установлена возможность бесплатного приобретения земельных участков наследниками указанной категории граждан);

б) предоставление земельных участков в собственность некоторым юридическим лицам.

Анализ п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что действие его распространяется на случаи, когда требование заявлено:

1) в отношении не любого, а только приусадебного земельного участка, под которым понимается участок, расположенный в границах населенного пункта и предназначенный для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

1 Закон СССР «О собственности в СССР» от 06.03.1990 № 1305-1.

Ведомости СНД и ВС СССР, 1990, №11, ст. 164 (утратил силу)

2 Постановление Правительства Москвы от 24.06.2008 № 532-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2007 году и мерах по реализации задач в области земельных отношении на 2008 год» // http:// www mos ru/wps/portal/iut/p

2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома, и в фактическое пользование которого земельный участок перешел до 1 июля 1990 года.

Правом на бесплатное приобретение в собственность застроенных земельных участков обладают некоторые юридические лица, к которым относятся: а) общероссийские общественные организации инвалидов; б) организации, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов; в) религиозные организации.

Для бесплатного приобретения застроенных земельных участков в собственность, эти организации должны являться собственниками расположенных на этих участках объектов недвижимости, которые:

а) должны были на день введения в действие ЗК РФ находиться в собственности организации инвалидов, или организации ею учрежденной - если участок предоставляется общероссийской общественной организации инвалидов, или организации учрежденной ею;

б) должны иметь только религиозное или благотворительное назначение — если участок предоставляется религиозной организации.

Подобные ограничения, по мнению автора, неоправданны, поскольку необоснованно ограничивают права организаций, являющихся собственниками объектов недвижимости, не отвечающих таким условиям.

Получается, что права на бесплатное приобретение земельных участков лишены общественные организации инвалидов, которые стали собственниками объектов недвижимости после 30 октября 2001 года. В то же время, религиозные организации вправе иметь в собственности объекты недвижимости не только религиозного и благотворительного назначения, но также производственного и иного назначения1.

1 См.: ст.

21 Федерального закона от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях»

Федеральными законами, а также законами субъектов РФ, в силу п. 2 ст. 28 ЗК РФ, могут устанавливаться иные случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность физических и юридических лиц, за исключением иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Город Москва вправе осуществлять собственное правовое регулирование по вопросу безвозмездного предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в собственности города Москвы и собственность на которые не разграничена.

Особенность статуса города Москвы, как столицы Российской Федерации, предопределяет наличие в границах города не только федерального имущества, но также имущества других субъектов РФ.

С принятием упомянутого Федерального закона от 17.04.2006 № 53-Ф3, изменившим порядок разграничения государственной собственности на землю, сложилась неопределенная правовая ситуация, связанная с тем, что любой субъект РФ, а также любое муниципальное образование, имея на праве собственности здания, строения, сооружения, расположенные в границах города Москвы, вправе оформить в свою собственность земельные участки под принадлежащими им объектами в порядке разграничения государственной собственности.

Города Москва и Санкт-Петербург, имея в своей собственности объекты недвижимости на территории других субъектов РФ, в силу п. 4 ст.

Закона о введении в действие ЗК РФ, не вправе претендовать на получение в собственность земельных участков под этими объектами.

Пункт 4 ст. 3.1. Закона о введении в действие ЗК РФ содержит положение, противоречащее п. 4 ст. 5 Конституции РФ о равноправии субъектов РФ и ограничивающее права городов федерального значения по сравнению с иными субъектами РФ.

Согласно п. 2 ст. 10 ЗК РФ, субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности.

Если исходить из указанной нормы, получается, что, например, Республика Адыгея, являясь собственником земельного участка, расположенного в границах города Москвы или любого другого субъекта РФ, осуществляет не только распоряжение, но и управление этим участком, то есть на территорию одного субъекта РФ распространяются властные полномочия другого субъекта РФ, а значит, распространяется и его законодательство.

Представляется необходимым внесение изменений в п. 2 и п. 3 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ, предполагающих, что право собственности субъектов РФ в порядке разграничения государственной собственности может возникать только на земельные участки, расположенные в границах этих субъектов РФ. Если доводить этот вывод до логического завершения, то следовало бы вообще устранить возможность субъектов РФ иметь в собственности земельные участки за пределами своих административно-территориальных границ.

Особую практическую значимость имеет рассмотрение вопроса о порядке возникновения прав на земельные участки под многоквартирными домами, которые в городе Москве занимают около 28 % территории1.

ЗК РФ в п. 2 ст. 36 установил, что в существующей застройке земельные участки под многоквартирными домами предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Слово

«предоставление», используемое в данной норме, вводит заблуждение и влечет негативную правоприменительную практику. Многоквартирный дом в

- целом объектом прав не является, он существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета и представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, - с другой.

1 Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы. М., 2012. С. 127.

В ЖК РФ не содержится легальная дефиниция многоквартирного дома, а на подзаконном уровне попытка сформулировать определение многоквартирного дома предпринята в Постановлении Правительства РФ от 28.02.2006 № 47 , согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Нетрудно заметить, что исходя из указанной дефиниции многоквартирным домом может быть признан любой индивидуальный жилой дом, в котором в результате раздела, например, общего имущества супругов, образовалось две квартиры, как самостоятельные объекты прав.

Возникновение права общей долевой собственности на участок под многоквартирным домом, в силу п. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, связывается законодателем с моментом внесения записи в Единый государственный реестр земель. На основании пункта 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. При этом, согласно разъяснениям Минюста России, если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 ст. 8, ст. 223 ГК РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (то есть как в и. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. Такое мнение поддерживается большинством ученых.

Существует, однако, и иная точка зрения по данной проблеме. В Постановлении от 14.08.2006 г. ФАС Московского округа указал , что норма п. 2 ст. 36 ЗК РФ о регулировании жилищным законодательством порядка и условий предоставления земельных участков, на которых расположены

жилые дома, в общую долевую собственность домовладельцев подлежит системному толкованию совместно с абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ о соответствии норм земельного права, содержащихся в других федеральных законах Земельному кодексу РФ.

Исходя из этого, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц - собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, который установлен положениями п. п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, т.е. на основании решения исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка, принятого после совместного обращения к нему всех собственников жилых помещений в доме, расположенном на данном земельном участке.

Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 г. № 29не предусматривается предоставление в орган, осуществляющий госрегистрацию прав, решения компетентного органа о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность. В связи с этим, по мнению автора, во избежание неверного толкования, в п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ слово «предоставляются» необходимо заменить на слово «оформляются».

Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает в силу закона с момента присвоения участку кадастрового номера. Государственная регистрация права в этом случае носит правоподтверждающий характер.

Возмездное предоставление права собственности на застроенные земельные участки производится во всех случаях, когда федеральным законом или законом субъекта РФ не предусмотрено бесплатное предоставление, а именно:

а) при предоставлении застроенных земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства, а также иностранным юридическим лицам — собственникам зданий, строений, сооружений (п. 5 ст. 28 ЗК РФ);

б) при предоставлении земельных участков гражданам РФ, имеющим в собственности жилые дома, приобретенные ими в результате сделок, совершенных после 30.07.1990;

в) при предоставлении земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - собственникам объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках;

г) при предоставлении земельных участков в собственность юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а также индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками объектов недвижимости, и использующим эти участки на праве постоянного бессрочного пользования;

д) при одновременной приватизации земельного участка и объектов недвижимости, расположенных в границах этого участка и находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ) «О приватизации государственного и муниципального имущества», в этом случае предоставление земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Как видно, законодателем выделяются условия предоставления прав на земельные участки лицам, которым земельные участки были ранее предоставлены на праве постоянного - (бессрочного) пользования. К таким

лицам относятся только а) юридические лица, не предусмотренные п. 1 ст. 20 ЗК РФ и б) индивидуальные предприниматели.

Помимо прочего, обращает на себя внимание факт использования московским законодателем вместо термина «объект недвижимости» - термин

«объект капитального строительства», используемый в федеральных законах совершенно в иных целях. Подобная попытка исключить из числа претендентов на выкуп земельных участков собственников некапитальных (временных) объектов, зарегистрированных в установленном порядке, незаконно ограничивает права этих лиц, поскольку федеральным законом в их отношении никаких изъятий не предусмотрено.

Предоставление земельных участков в городе Москве на праве постоянного (бессрочного) пользования не имеет особого правового регулирования и строится на основе федерального законодательства.

Основной формой землепользования в городе Москве является аренда. Особенности правового регулирования предоставления права аренды застроенных земельных участков, распоряжение которыми осуществляется органами государственной власти города Москвы, установлены в ст.ст. 8-10 Закона о землепользовании в Москве.

По общему правилу договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов), предметом которых является право на заключение договора аренды в соответствии с условиями торгов. Исключения установлены п. 3 ст. 8 указанного Закона. Так, торги не проводятся в случаях предоставления в аренду земельных участков собственникам объектов капитального строительства, расположенных этих участках.

Нельзя не отметить также нормы Закона о землепользовании в Москве, в которых сохраняется так называемая «плата за право на заключение договоров аренды земельных участков находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» . Подобная правовая конструкция отсутствует не только в ЗК

РФ, но и в перечне форм платы за землю, установленном в самом Законе о землепользовании в Москве в ст. 17, а также в исчерпывающем перечне региональных и местных налогов и сборов (ст. ст. 14, 15 НК РФ).

Возможность совершения сделок с правом аренды земельных участков в городе Москве воспринимается неоднозначно. Так, H.A. Сыродоев считает подобные нормы «надуманной конструкцией, которая противоречит смыслу

и букве Гражданского кодекса РФ». В то же время A.B. Дмитриев, ссылаясь на ст. 128 ГК РФ, относящей имущественные права к объектам гражданских прав, считает возможным совершение сделок с арендными правами.

Представляется, что в связи с начавшимся процессом приватизации земель в городе Москве, возникает проблема разрешения вопроса о зачете суммы выкупа права аренды земельного участка в счет продажной цены при его приватизации. Пока что, такого рода «компенсация» устанавливается п. 4 ст. 19 Закона о землепользовании в Москве только в отношении земельных участков, изымаемых для государственных нужд города. Арендаторы, выкупившие право на заключение договора аренды на торгах, могут рассчитывать на возмещение внесенной за право на заключение договора аренды суммы в части, приходящейся на оставшийся срок действия договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 8 и п. 6 ч. 3 ст. 19 Закона о землепользовании в Москве в аренду могут предоставляться земельные участки арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности города Москвы. В то же время, согласно п. 2 ст. 10, арендаторам находящихся в государственной собственности города Москвы помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, право аренды соответствующей части земельного участка предоставляется договором аренды помещения. Прежде всего, непонятно, чем обусловлена логика московского законодателя, который установил различный порядок предоставления прав на земельный участок арендаторам объектов

недвижимости, а именно - арендаторам объектов капитального строительства и арендаторам помещений в таких объектах.

Во-первых, действующее федеральное законодательство вообще не говорит о каких-либо правах арендатора помещений в здании, либо арендатора всего здания на земельный участок под этим зданием.

Во-вторых, что имеется в виду под «правом аренды соответствующей части неделимого (!) земельного участка»? Действительно, в силу ст. 36 ЗК РФ, правообладатель помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке вправе заключить договор аренды этого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Представим себе, что договором аренды помещения арендатору предоставлено право на весь земельный участок под зданием. Собственник оставшихся помещений, решив оформить земельные отношения путем заключения договора аренды, не сможет осуществить свое право, поскольку участок уже находится в аренде, а сам договор аренды не может являться договором с множественностью лиц, так как этот договор одновременно является договором аренды помещения.

Видимо так и появилась мысль о возможности передачи по договору аренды помещения не всего неделимого участка, а его части, несмотря на то, что, согласно ст. 6 ЗК РФ, главным признаком неделимого участка как раз является невозможность его раздела на части.

В силу ст. 24 ЗК РФ, на праве безвозмездного срочного пользования в Москве могут предоставляться застроенные земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности только юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на срок не более чем один год, а также религиозным организациям, имеющим на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

Исследуя вопрос о видах предоставляемых прав на земельные участки, нельзя не коснуться также, предусмотренного п. 4 ст. 36 ЗК РФ, права

ограниченного пользования земельным участком, которым обладают государственные и муниципальные учреждения - собственники помещений в зданиях, расположенных на неделимых земельных участках.

ЗК РФ оперирует термином «ограниченное пользование земельным участком» при регулировании отношений, возникающих по поводу неделимых земельных участков, не уточняя при этом, является ли данное право сервитутом в смысле ст. 247 ГК РФ. Анализ судебной практики • позволяет сделать вывод о том, что суды на этот счет расходятся во мнении , в то же время отмечая, что содержание права ограниченного пользования

земельным участком в ЗК РФ не раскрыто.

В земельно-правовой литературе существует мнение, что «к сервитутам следует отнести не совсем внятно прописанное законодателем право ограниченного пользования земельным участком, упомянутое в п. З и 4 ст. 36 Кодекса» . По мнению других ученых, такая позиция о наличии в этих случаях именно сервитута представляется неверной, речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами ГК РФ, но и не противоречащем ему. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора между собственником здания и земельного участка (а иногда еще и арендатором земельного участка), содержащего условия ограничения пользования земельным участком. Государственной регистрации такой договор может подлежать по аналогии с договором аренды .

Характеризуя порядок предоставления прав на застроенные земельные участки, необходимо отметить, что процесс предоставления состоит из трех последовательных стадий:

Во-первых, это формирование объекта права — земельного участка, которое происходит в порядке межевания и проведения кадастрового учета.

Во-вторых, собственно процедура предоставления права на земельный участок, которая, в свою очередь, может состоять из нескольких стадий, в зависимости от вида предоставляемого права и условий его предоставления.

В-третьих, это завершение процесса предоставления права — регистрация права на земельный участок.

Порядок передачи земельных участков на территории города Москвы в частную собственность и формирования земельных участков (далее - Порядок), утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-1111, применяется в отношении земельных участков, распоряжение которыми в соответствии с федеральным законодательством осуществляется органами государственной власти города Москвы.

Указанный Порядок применяется в случаях, когда федеральными законами устанавливается обязательность предоставления земельных участков в частную собственность граждан или юридических лиц, что корреспондирует с п. 3 ст. 4 Закона о землепользовании в Москве.

С заявлением о предоставлении земельного участка в частную собственность обращаются:

1. Граждане и юридические лица - единственные собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, права на который не оформлены, либо участок используется заявителем на основании договора аренды;

2. Граждане и юридические лица - собственники частей зданий, строений и сооружений;

3. Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами;

4. Юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования.

Таким образом, Постановление Правительства Москвы № 431-1111 фактически содержит процессуальные нормы, регулирующие, во-первых, порядок предоставления земельных участков в собственность в случаях, когда законодательством предусмотрено издание распорядительного акта органа государственной власти о предоставлении земельного участка, и, во- вторых,

порядок формирования земельного участка в случаях, когда издание распорядительного документа не требуется.

В первом случае результатом процедуры будет являться распорядительный документ Правительства Москвы или префекта административного округа о предоставлении земельного участка и акт приема-передачи, если участок предоставляется бесплатно, или распорядительный документ о предоставлении земельного участка за плату, договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Процедура инициируется гражданином или юридическим лицом, который обращается в службу «одного окна» Департамента земельных ресурсов города Москвы с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. К заявлению о предоставлении земельного участка в обязательном порядке прилагаются учредительные документы юридического лица, документы, удостоверяющие личность гражданина и документы, подтверждающие полномочия их представителей.

Кроме того, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие исключительное право заявителя на приобретение земельного участка в собственность — свидетельство о государственной регистрации права собственности лица на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования или государственный акт о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»1. Каждый из указанных документов в отдельности уже

1 Документ опубликован не был. Утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 23.12.2002 № 919 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения» // Российская газета. № 9. 18.01.2003.

является основанием для начала процедуры предоставления земельного участка в собственность.

Собственники частей зданий, строений и сооружений обращаются с совместным заявлением о приобретении земельного участка в собственность на основании п. 5 ст. 36 ЗК РФ. В законодательстве, к сожалению, отсутствуют нормы, разъясняющие, что понимается под «совместным обращением» - должно ли это быть одно заявление, подписанное всеми сособственниками, или это могут быть отдельные заявления от каждого собственника, поданные в одно время. Думается, что любой из этих вариантов является допустимым, и уполномоченный орган не вправе отказать в приеме документов.

После принятия документов от заявителя Департамент земельных ресурсов осуществляет подготовку проекта плана границ земельного участка. В случае наличия в представленных заявителем документах кадастрового плана проект плана границ не составляется.

Проект плана границ земельного участка изготавливается на основании плана, содержащегося в представленных заявителем правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок либо проекта межевания территории.

На основании разработанного проекта границ земельного участка, либо кадастрового плана Департамент земельных ресурсов осуществляет сбор сведений для подготовки решения о предоставлении земельного участка либо о формировании земельного участка, в том числе: об общей площади и этажности здания; о функциональном назначении здания; схеме расположения строений на земельном участке; об ограничении земельного участка в обороте, об обременен иях земельного участка и ограничениях его использования, видах разрешенного использования; о виде фактического использования земельного участка; о наличии самовольных построек; о соблюдении заявителем требований по использованию земель; о наличии или отсутствии в границах земельного участка зданий, строений, сооружений, на которые зарегистрировано право собственности третьих лиц, о наличии или

отсутствии зарегистрированного права третьих лиц на земельный участок или его части, а также о наличии зарегистрированных решений об изъятии земельного участка для государственных нужд; о результатах обмера земельного участка, о наличии на земельном участке, над или под ним режимных объектов, указанных в пунктах 4 и 5 статьи 27 ЗК РФ, других сведений, полученных в ходе обследования земельного участка сотрудниками Департамента.

Для выявления вышеуказанных обстоятельств Департамент направляет запросы в федеральные органы государственной власти и органы государственной власти города Москвы, которые в пределах своей компетенции осуществляют деятельность в области архитектуры и градостроительства, технической инвентаризации объектов недвижимости, контроля за использованием и охраной земель города Москвы, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании полученной информации из органов государственной власти Департамент готовит предложения о предоставлении или об отказе в предоставлении земельного участка в собственность заявителя.

Основания для отказа в предоставлении в собственность установлены в п. 5.1 Порядка. К ним относятся случаи, когда:

1. Весь участок не может предоставляться в частную собственность, по основаниям, установленным федеральным законодательством, т.е. земельный участок ограничен в обороте или изъят из оборота; земельный участок зарезервирован для государственных нужд. Если ограничена в обороте или зарезервирована только часть участка, то она может быть исключена из проекта плана границ или кадастрового плана и предоставлена заявителю на праве аренды.

2. На земельном участке выявлены факты нарушения требований законодательства в сфере использования и охраны земель. Одним из наиболее существенных нарушений является наличие самовольных построек в границах испрашиваемого земельного участка. После устранения указанных

нарушений процедура предоставления участка в собственность возобновляется.

3. Земельный участок обременен правами третьих лиц. Если правами третьих лиц обременена только часть участка, Департамент с согласия заявителя вносит изменения в проект плана границ или кадастровый план земельного участка, путем исключения части участка, на которую зарегистрировано право третьего лица.

4. На часть здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, либо на помещения в них зарегистрировано право собственности третьих лиц, которые с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность не обращались либо часть здания, строения или сооружения находится в государственной или муниципальной собственности. В этих случаях необходимо совместное обращение всех собственников помещений или частей здания.

5. На земельном участке расположены здания строения сооружения, находящиеся в собственности третьих лиц, либо расположены наземные части подземных сооружений и коммуникаций.

Согласно п. 5.1 Порядка, префект административного округа сообщает заявителю об отказе в предоставлении в собственность земельного участка в письменной форме. Следует отметить, что префект сообщает об отказе в предоставлении в собственность и тех земельных участков, полномочиями по предоставлению которых обладает Правительство Москвы. Таким образом, Правительство Москвы принимает только положительные решения о предоставлении в собственность земельных участков, в соответствии со своей компетенцией. Все отказы в предоставлении земельных участков в собственность выносятся префектом.

Вызывает возражение наличие в перечне оснований для отказа в предоставлении в собственность выявление фактов нарушения требований законодательства в сфере использования и охраны земель. Думается, что данное обстоятельство сформулировано очень широко и не учитывает

характер выявленных нарушений. Кроме того, в Порядке перечислены случаи, когда выявление фактов нарушения требований законодательства в сфере использования и охраны земель (например, п. 13.4 Порядка - в границах земельного участка выявлены самовольные постройки; заявителем не устранены последствия совершенного земельного правонарушения на земельном участке) является уже не основанием для отказа в предоставлении земельного участка, а основанием для отказа в рассмотрении заявления. В рассматриваемом Порядке не указано, кем выносится решения об отказе в рассмотрении заявления или об отказе в формировании земельного участка.

В случае, если отсутствуют основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность или для отказа в рассмотрении заявления,- Департамент формирует дело по оформлению' прав на землю, включающее в себя. сведения, предусмотренные п. 6 Порядка. С этого момента начинается стадия формирования земельного участка, как объекта права.

В случае отсутствия кадастрового плана, на основании утвержденного руководителем Департамента проекта границ земельного участка и технического задания на проведение межевых работ, заявитель заключает договор с землеустроительной организацией, которая осуществляет проведение межевых работ и, в случае необходимости, согласование проекта границ земельного участка со смежными землепользователями1.

После предоставления в Департамент технического отчета о проведении межевых работ, Департамент на основании доверенности, выданной заявителем, осуществляет постановку участка на кадастровый учет в территориальном подразделении Федерального агентства кадастра объекта

1 Подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности осуществляются в соответствии с ЗК РФ и ГрК РФ; Федеральным законом «О землеустройстве», Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений».

недвижимости. В отношении земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет до обращения заявителя, Департамент обеспечивает внесение изменений в сведения государственного земельного кадастра с учетом имеющихся сведений об ограничении земельного участка в обороте, об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, резервирования земельного участка для государственных нужд.

Подготовка проекта решения о предоставлении земельного участка в собственность осуществляется Департаментом в соответствии с примерной формой, утвержденной постановлением Правительства Москвы № 431 -ПП.

13 мая 2008 года Президентом Российской Федерации был подписан Федеральный закон № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»1,

Принятым Федеральным законом установлено, что вместо утверждения проекта границ земельного участка при его формировании должна утверждаться схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории. Однако до 1 ноября 2008 года вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускаются изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков. Проект границ земельного участка признается действительным и имеет равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

1 СПС «Констультант-Плюс». ИБ «Законодательство».

После проведения государственного кадастрового учета земельного участка осуществляется расчет цены земельного участка, если участок предоставляется в собственность за плату. Проект решения о возмездном предоставлении участка в собственность должен содержать сведения о площади, кадастровом номере и местоположении земельного участка, о категории и разрешенном использовании земельного участка, о цене земельного участка, об установлении публичных сервитутов, иных ограничениях использования и обременениях земельного участка, о сроках заключения договора купли-продажи земельного участка.

В случае бесплатного предоставления земельного участка в собственность осуществляется подготовка проекта решения о безвозмездном предоставлении земельного участка в собственность.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность заявителя принимается Правительством Москвы или префектами административных округов города Москвы в соответствии с установленным разграничением полномочий между ними. Указанное решение является основанием для подготовки проекта договора купли-продажи и акта приема- передачи земельного участка, либо только акта приема-передачи при бесплатном предоставлении участка в соответствии с примерными формами, утвержденными Правительством Москвы.

В решении о предоставлении земельного участка в собственность собственников частей здания, строения, сооружения указывается доля каждого из них в общей собственности на земельный участок. Договор купли- продажи земельного участка заключается с собственниками частей здания, строения, сооружения с указанием доли каждого из них в общей собственности на земельный участок.

За весь период проведения земельной реформы, законодательство города Москвы не содержало норм ни о платном, ни о бесплатном предоставлении незастроенных земельных участков в собственность, для целей не связанных со строительством.

Таким образом, в городе Москве осуществляется только оформление и переоформление в собственность ранее предоставленных земельных участков, для целей не связанных со строительством.

Предоставление земель на территории города Москвы в постоянное бессрочное пользование для целей, не связанных со строительством осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законодательством (см. п. 3 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»), лицам, предусмотренным п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

Основной формой землепользования в городе Москве является аренда, согласно п. 3 ст. 4 Закона о землепользовании в Москве.

Для целей коммерческого использования земельные участки в городе Москве предоставляются только на конкурсной основе (в отдельных случаях

- по процедуре выкупа права аренды земельного участка).

Статьей 19 Закона о землепользовании в Москве предусмотрено взимание платы за право на заключение договора аренды земельных участков, на условиях, определенных Правительством Москвы. При предоставлении в аренду земельных участков для целей не связанных со строительством, плата за право на заключение договора аренды не взимается в случаях, установленных в ст. 19 Закона о землепользовании в Москве, например, при продлении срока договора аренды.

Договор аренды заключается с победителем торгов, либо лицом, выкупившим право аренды земельного участка.

В городе Москве существует различный порядок предоставления права аренды земельных участков, используемых, например, в целях размещения объектов мелкорозничной торговли, автостоянок, гаражей, мест отдыха горожан и т.д.

Предоставление права безвозмездного срочного пользования на незастроенные земельные участки для целей, не связанных со строительством осуществляется в городе Москве на основании общих норм ЗК РФ. В

безвозмездное срочное пользование для целей, не связанных со строительством в городе Москве могут предоставляться незастроенные земельные участки, находящиеся в государственной собственности только юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ на срок не более чем один год. В этом случае, на основании решения о предоставлении земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования, заключается соответствующий договор.

В целом, порядок предоставления прав на незастроенные земельные участки аналогичен порядку предоставления прав на застроенные участки.

Наиболее же специфическое правовое регулирование в городе Москве имеет порядок предоставления прав на земельные участки для строительства.

Осуществление градостроительной деятельности в городе Москве имеет свои особенности. С принятием нового ГрК РФ наметился подход к новому порядку градостроительного регулирования, и, следовательно, к новому порядку предоставления земельных участков для строительства.

Реализация норм ГрК РФ на практике должна обеспечить постепенный переход от произвольного способа формирования и предоставления земельных участков для строительства, к способу, базирующемуся на градостроительном зонировании и планировке городской территории, как единственно обоснованных и с юридической и с экономической точек зрения инструментах.

Тем не менее, переход к такому методу предоставления прав на земельные участки для строительства не может быть одномоментным. Этот процесс сопряжен с очевидными трудностями, в том числе с сопротивлением органов исполнительной власти и органов местного самоуправления градостроительным нововведениям. В настоящее время наблюдается стремление органов власти разных уровней законодательно сохранить систему градостроительства, при которой господствует индивидуально- выборочный способ предоставления прав на земельные участки для строительства.

В целях обеспечения перехода к конкурентным процедурам предоставления прав на земельные участки для строительства, пунктом 14 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ установлено, что с 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется.

Реализация указанной нормы в соответствии с п. 3 ст. 51 ГрК РФ, установлен запрет на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ, правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти Москвы и Санкт- Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Учитывая то, что переход к предоставлению земель на основе правового зонирования территорий должен осуществляться постепенно, ЗК РФ устанавливает два различных порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования.

Процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, как правило, инициируется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, и в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ состоит из следующих основных этапов:

1) проведение работ по формированию земельного участка, которые включают в себя подготовку проекта границ земельного участка, проведение

межевания, определение разрешенного использования участка, а также определение условий подключения объектов к инженерно-техническим сетям и подготовку к проведению торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка;

2) государственный кадастровый учет земельного участка;

3) проведение торгов по предоставлению участка, либо предоставление участка без торгов в установленных федеральным законом случаях;

4) подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, согласно п. 5 ст. 30 ЗК РФ, состоит из следующих этапов:

1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Анализ положений ЗК РФ позволяет утверждать, что предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляет собой две независимые друг от друга процедуры, применение которых в том или ином случае не может зависеть от усмотрения органов, уполномоченных на распоряжение земельными участками.

Тем не менее, вызывает возражения включение законодателем процесса формирования земельного участка как объекта права в процесс предоставления земельных участков. По нашему мнению, процесс предоставления права на земельный участок должен начинаться в тот момент, когда участок уже существует как объект права. Порядок предоставления

земельных участков для строительства, предусмотренный ст. 30 ЗК РФ, включает в себя действия, которые являются подготовкой к предоставлению - создание объекта права (которое заканчивается в момент присвоения участку кадастрового номера).

Таким образом, классификация способов предоставления земельных участков для строительства должна быть проведена по другому критерию, в зависимости о того, предоставляется ли участок на торгах или без торгов.

Как следует из наименования и содержания статей 30 - 32 ЗК РФ, порядок, описанный в указанных нормах, регулирует предоставление новых незастроенных земельных участков для нового строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Значит, этот порядок неприменим при предоставлении земельных участков собственникам существующих зданий, строений и сооружений и при размещении некапитальных объектов. Если предполагается строительство или реконструкция уже существующего объекта на ранее предоставленном земельном участке - то нормы ЗК РФ о предоставлении земельных участков для строительства также не применяются, поскольку данные ситуации урегулированы градостроительным законодательством, а основой для такого вывода являются ст. 40 ЗК РФ и ст. 263 ГК РФ, предоставляющие правообладателю земельного участка возводить на участке строения, и, следовательно, производить реконструкцию возведенных объектов.

Анализ федерального законодательства в сфере предоставления земельных участков для строительства позволяет утверждать, что вид права, на котором предоставляется земельный участок, зависит от установленного порядка предоставления земель для строительства.

Предоставление земельных участков из состава земель населенных пунктов для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, согласно п. 2 ст. 30 ЗК РФ осуществляется в собственность, аренду или безвозмездное срочное пользование исключительно на торгах. Такой порядок применяется в следующих случаях.

1) Размещение объекта в городском или сельском поселении в соответствии с документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ). Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий для установления границ земельных участков, предназначенных для строительства, размещения линейных объектов и в иных целях, предусмотренных ст. 41 ГрК РФ.

В результате подготовки проектов межевания подлежащих застройке территорий определяются границы незастроенных земельных участков, которые могут быть предоставлены для строительства.

ГрК РФ предусматривает новый вид документации по планировке - градостроительный план земельного участка1, который подготавливается для застроенных или предназначенных для строительства земельных участков.

2) Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 30.1 ЗК РФ).

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду на торгах (аукционах). Исключением является предоставление земельных участков для жилищного строительства лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального, регионального или местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с законом о размещении заказов для государственных или муниципальных нужд. Этим лицам такие участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование без проведения торгов на срок строительства (пп. 5 п. 1 ст. 24; п. 1 и п. 2 ст. 30.13КРФ).

1 Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 г. № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка» // Российская газета. № 6, 17.01.2006.

3) Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 30.2 ЗК РФ). Такие участки могут быть предоставлены первоначально только в аренду. После утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка арендатор может получить их в собственность, поскольку он пользуется преимущественным правом на приобретение этой земли в собственность или в аренду для последующей застройки.

4) Земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом (п. 6 ст. 30 ЗК РФ).

5) Предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется по общему правилу в аренду. Однако ЗК РФ установлены исключения из этого правила в случаях, когда земельные участки предоставляются для строительства государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Данным лицам, участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме того, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление прав на земельные участки без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется на торгах. В научной литературе исследовался вопрос о правовой природе действий участников

торгов. При этом ряд авторов считают, что правовая сущность действий участников торгов есть заключение консенсуального, двухстороннего, но с множественностью лиц на одной стороне, договора1. В соответствии с другой точкой зрения, и конкурс и аукцион представляют собой самостоятельные сделки, предметом которых является участие заинтересованного субъекта в проводимых торгах на условиях, установленных законодательством и организатором торгов2.

Следует обратить внимание на соотношение понятий «право на заключение договора аренды» и «право аренды». Гражданский кодекс РФ в п. 2 ст. 448 предусматривает «право на заключение договора», т.е. в нашем случае — право на заключение договора аренды земельного участка.

Порядок проведения торгов регламентирован Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Обращает на себя внимание несоответствие норм данных Правил положениям, установленным

федеральными законами.

Так, ст. 38 ЗК РФ упоминает, что на торгах производится продажа земельного участка в собственность или продажа права на заключение договора аренды. То есть, победителем торгов признается лицо, предложившее наибольшую цену за участок, или наибольший размер платы за право заключить договор аренды.

Вышеуказанные Правила в пп. «в» п. 23 устанавливают, что победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды

1 Каган Е., Суходольский Г. Правовая природа конкурса. Хозяйство и право. 2001. № 2. С. 49.

2 Ходыкин Р.З. Публичный конкурс — односторонняя сделка. Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 36. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002

№ 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Российская газета. № 221, 21.11.2002.

признается участник, предложивший наибольший размер арендной платы. Как видно, Правила говорят не о «размере платы за право заключить договор аренды», а о «размере арендной платы».

Еще более интересной выглядит норма п. 5 ст. 8 Закона о землепользовании в Москве, согласно которой, при предоставлении права аренды земельных участков на торгах, предметом торгов является право на заключение договора аренды. Но, при этом, «по условиям торгов в качестве критерия определения победителя торгов может предусматриваться размер платы за право на заключение договора аренды либо годовая ставка арендной платы».

По мнению автора, указанные положения Правил проведения торгов и ст. 8 Закона о землепользовании в Москве не соответствуют действующему законодательству. Размер арендной платы за земельный участок не может применяться в качестве критерия определения победителя торгов, поскольку это противоречит п. 4 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающей, что размер арендной платы устанавливается только договором аренды. О том же говорит и ст. 614 ГКРФ.

По этой же причине, нельзя признать правомерной п. 3 ч. 24 ст. 38.1 ЗК РФ, также упоминающей «размер арендной платы». В то время, согласно п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ, победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства признается участник, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка. Таким образом, даже нормы ЗК РФ не согласуются между собой.

Кроме того, существенным недостатком Правил организации и проведения торгов является отсутствие в них указания относительно того, применяются ли они только в отношении предоставления земель для строительства, или также в случаях предоставления земель для целей, со строительством не связанных. В ЗК РФ на этот счет определенность также отсутствует.

Следует особо отметить положения ст. 38.2 ЗК РФ, регулирующие проведение аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения. Судя по тому, что на победителя аукциона пунктом 5 указанной статьи возлагается целый ряд обязанностей, такие торги следовало бы признать конкурсом.

Процедура предоставления прав на земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта была предусмотрена Земельным кодексом РСФСР и впоследствии включена в ЗК РФ. Если предоставление прав на земельные участки без предварительного согласования проводится при наличии утвержденных правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, то предварительное согласование при предоставлении земель проводится в обратной ситуации, то есть, если упомянутая документация отсутствует.

Важнейшей особенностью процедуры предоставления прав на земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта является то, что она не может быть использована при предоставлении участков для жилищного строительства.

Процедура начинается с направления заинтересованным лицом заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ. В городе Москве такими органами являются Правительство города и префектуры административных округов.

В соответствии с положениями ст. 31 ЗК РФ, уполномоченный на распоряжение орган должен поручить органу местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка; принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое утверждает акт о выборе участка; принять решение о предоставлении земельного участка для заявленных целей и, в необходимых случаях, заключить договор.

Высказываемая точка зрения о том, что подача заявления в уполномоченный орган в данном случае влечет возникновение

процессуальных отношений по предоставлению земельного участка1, по мнению автора исследования является неверной.

Прежде всего, п. 1 ст. 31 ЗК РФ говорит о «заявлении о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта», а не о заявлении о предоставлении земельного участка. Далее, заявление о предоставлении земельного участка по общему правилу предполагает, что испрашиваемый земельный участок существует как объект прав, т.е. как объект земельно-имущественных отношений, иначе как можно ходатайствовать о предоставлении того, чего еще нет в действительности. В городе Москве выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти - Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы2 (п. 10 ст. 31 ЗК РФ).

Наделение органов исполнительной власти Москвы полномочиями по созданию объекта права и его предоставлению позволяет избежать трудностей, с которыми сталкиваются иные субъекты РФ. Дело в том, что в 2006 году в п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ появилось положение о том, что распоряжение неразграниченными земельными участками в административных центрах субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления, если законами субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

В случае принятия подобных законов субъект РФ попадает в ситуацию, когда он может планировать размещение в своем административном центре только объектов, имеющих региональное значение, в соответствии со ст. 14 ГрК РФ. Вопросы о размещении всех иных объектов, в частности объектов жилищного строительства, могут решаться только на уровне органов местного самоуправления путем принятия правил землепользования и застройки. Тем самым, мы приходим к тому, что управление землями

1 Орешкина О.В. Указ. соч С. 81.

населенных пунктов посредством территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий находится в руках органов местного самоуправления, а распоряжение участками осуществляет субъект РФ1.

Законом установлены требования к содержанию заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Так, в нем должны быть указаны: назначение объекта, что предопределяет выбор разрешенного использования земельного участка; предполагаемое место размещения объекта, т.е. в заявлении не должно содержаться требования подобрать участок «где-нибудь»; обоснование примерного (а не точного) размера земельного участка, а также испрашиваемое право на земельный участок, которое зависит, в частности, от организационно-правовой формы заявителя и иных факторов.

Таким образом, важной особенностью рассматриваемой процедуры является определение разрешенного использования на стадии предварительного согласования места размещения объекта, в то время как при предоставлении участков на торгах, разрешенное использование уже определено градостроительным регламентом.

В процессе выбора земельного участка для строительства происходит сбор информации о предполагаемом месте размещения объекта на основании документов государственного земельного кадастра и землеустройства, которые позволяют определить соответствии строительства обязательным требованиям. В городе Москве уполномоченные государственные органы, органы внутригородских муниципальных образований проводят процедуры согласования места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных требований к использованию соответствующей территории.

Состав согласующих органов определяется исходя из положений законодательства города Москвы, а также местоположения земельного участка. К этим органам могут относиться - органы государственного

санитарно-эпидемиологического надзора; органы государственного пожарного надзора; органы охраны объектов культурного наследия и т.д. Размещение объекта в водоохранных зонах водных объектов относящихся к федеральной собственности на территории города Москвы требует обязательного согласования с Московско-Окским бассейновым водным управлением.

Согласно п. 5 ст. 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагается проект границ земельного участка.

Проект границ земельного участка подготавливается в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства1. В городе Москве проекты границ земельных участков подлежат утверждению руководителем Департамента земельных ресурсов путем издания распоряжения. В ходе подготовки проектов границ выявляются части участка с особыми условиями использования, например охранными и санитарно-защитными зонами. Указанные части уточняются и закрепляются в документах межевания и кадастровом плане земельного участка.

Подготовку проекта границ земельного участка следует отличать от межевания земельного участка, которое происходит после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Основное назначение решения о предварительном согласовании места размещения объекта состоит в утверждении акта о выборе участка для строительства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является не основанием возникновения прав на земельный участок, а основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ.

1 Утверждены Приказом Росземкадастра 17.02.2003 г.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет. По истечении срока заявитель лишается права требовать предоставления права на земельный участок. Установленный законом срок действия решения связан с возможной необходимостью изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое производится только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка. Такой вывод основан на положении п. 8 ст. 31 ЗК РФ, согласно которому правообладатели земельного участка не вправе получить компенсацию за те улучшения, которые они произвели после решения о предварительном согласовании места размещения. Таким образом, можно утверждать, что акт о предварительном согласовании места размещения объекта имеет природу административного акта, влекущего возникновение прав и обязанностей у землепользователей.

На основании вышеизложенного, следует предположить, что после освобождения участка от прав третьих лиц, заявитель должен снова обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка с приложением кадастровой карты (плана). Именно с этого момента начинаются правоотношения по предоставлению земельного участка.

В законодательстве города Москвы о предоставлении земельных участков для строительства отсутствует термин «предварительное согласование места размещения объекта».

Прежде всего, необходимо обратить внимание на использование московским законодателем терминов и определений, не предусмотренных федеральным законодательством, либо определений, искажающих смысл терминов, содержащихся в федеральных актах. Например, вместо термина

«объект капитального строительства», предусмотренного ГрК РФ, Закон города Москвы от 09.07.2003 № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» оперирует термином «градостроительный объект», под

которым понимается отдельное здание, строение, сооружение, в том числе объект транспортной, инженерной инфраструктур, парк, сад, бульвар, сквер, а также градостроительный комплекс, включающий два и более компактно расположенных градостроительных объекта, объединенных общим архитектурно-градостроительным решением (п. 1 ст. 1 Закона). То есть под указанное определение подходит абсолютно любой объект, который только можно вообразить. Соответствующим образом определяется понятие

«строительство градостроительного объекта», которое значительно шире понятия строительства, приведенного в ГрК РФ.

<< | >>
Источник: Свиридов Илья Тимурович. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2014. 2014

Еще по теме § 3. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве через процедуру предоставления из публичной собственности:

  1. § 1. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем приватизации
  2. § 4. Другие основания приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве
  3. § 2. Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем переоформления
  4. ГЛАВА 2. СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  5. ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  6. § 1. Роль права частной собственности на земельные участки в развитии земельных отношений в городе Москве
  7. ГЛАВА 3. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
  8. § 3. Приобретение права частной собственности на земельные участки как правовая категория
  9. Свиридов Илья Тимурович. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2014, 2014
  10. § 2. Проблемы судебной защиты права частной собственности на землю в городе Москве
  11. § 1. Значение судебной практики в защите права частной собственности на землю в городе Москве
  12. Аракельян Роберт Грантович. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности [Электронный ресурс] : гражданско-правовой аспект : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03. - Москва: РГБ, 2007, 2007
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право социального обеспечения - Право ценных бумаг - Правоведение - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Римское право - Семейное право - Сравнительное правоведение - Страховое право - Судебная экспертиза - Судебные и правоохранительные органы - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия права - Финансовое право - Хозяйственное право - Экологическое право - Юридическая психология -